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 陆金才,男,华东政法大学法律硕士。现为浙江泽鉴律师事务所主任、律师、首席合伙人,浙江省律师代表,金华市律…
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蔡某与朱某房屋买卖合同纠纷一案
发布时间:2020-05-12 09:04:59       浏览次数:

陆金才

(一)案情简介:

2017318日,双方当事人签订《房屋买卖居间合同》,约定:朱某将位于J市房屋【所有权证号:J房权证W字第××号、土地证号:J市国用(2008)第7-931**号】房屋转让给蔡某;该房屋的抵押状况为有抵押,抵押权人为J市成泰银行岭下支行;该房屋的出售总价为747000元,在签订本合同当日,由蔡某支付给朱某20000元,作为购房定金,首付款应于2017518日前支付;支付给朱某首付款后,朱某应及时办理银行提前还贷手续,他项权证注销当天办理产权变更手续等。同日,蔡某支付给朱某20000元购房定金。201745日,朱某告知蔡某其不再履行涉案房屋买卖合同,蔡某也未再按合同约定支付房屋首付款。

(二)争议焦点:

本案的争议焦点是:一、朱某对案涉房产是否具有处分权;二、案涉房产的他项权证未注销,是否影响房屋产权变更;三、蔡某未按合同约定的期限交付首付款,是否构成违约。

围绕本案的争议焦点,二审中,蔡某认为,一、朱某违约并非单方面解除合同的正当理由,其作为守约方有权选择继续履行合同,一审以单方违约为由认定合同无法继续履行显属不当。二、案涉房屋已设立抵押权且他项权证未注销也不能成为合同无法继续履行的理由。房屋设定的抵押贷款为40万元,朱某一审中陈述已清偿。案涉房屋所设定的他项权利已消失,不影响过户。三、一审还以其仅支付定金未支付购房首付款作为合同无法继续履行的理由,不能成立。房屋买卖合同系双务合同,继续履行合同包括朱某继续接受购房款项。合同约定的首付款支付时间为2017518日前,合同签订后不久,其特意卖掉一处房产以备首付,而朱某多次推脱,不接受首付款。故其未交付首付款,责任在朱某,其不存在过错。朱某于2017410日明确表示不再履约,其于2017411日已提起诉讼并申请诉讼保全,说明其有履行合同的强烈意愿。

朱某认为,一、双方于2017118日签订房屋买卖合同,约定蔡某于2017518日之前交付首付款38万,剩余2017720日前付清。朱某于2017410日就已经通过居间方明确告知蔡某不再履行房屋买卖合同,且多次和居间方及蔡某协商解除合同的事宜,并愿意支付双倍违约J,但蔡某均表示不同意。按照合同法第一百零八条规定,当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满前要求其承担违约责任。结合房屋买卖合同第十条第一款的约定,朱某双倍返还定金即可。二、截至一审起诉时,蔡某也只有交付2万元定金至居间方。按合同约定,应于2017518日支付首付款38万元。即使朱某不愿接受,蔡某也可将首付款交付给居间方,但蔡某未按约履行支付首付款义务。三、案涉房产是朱某与其配偶的共有财产,所支付的7.5万元房屋首付款、办理房产按揭手续和共同归还按揭贷款,均可以证明。双方签订房屋买卖合同之后,朱某的配偶赵某曾提起过合同撤销之诉,其明确提出反对意见,不同意将该房产出售的。朱某在未取得其配偶同意的情况下,擅自处置共有财产,事后也没有取得追认,双方签订的买卖合同是否有效存疑。

(三)裁判摘要:

二审法院认为,根据一、二审查明的事实,朱某于合同履行期限届满前,已作出违约的意思表示,蔡某有权要求朱某继续履行合同。关于争议焦点一,朱某虽辩称案涉房产系夫妻共同财产,因未经其配偶同意,故其无权转让财产。但不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记,物权登记具有公示效力。根据权证记载,朱某系案涉房屋的所有权人,且其未提供证据证明双方串通损害其配偶利益,蔡某系善意受让方,双方的房屋转让行为合法有效。关于争议焦点二,抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭的,抵押权也消灭。案涉房产的他项权证虽未注销,但由该房产提供抵押担保的债务已清偿,该房产已无权利负担。基于诉讼诚信原则,朱某应协助办理他项权证注销登记。关于争议焦点三,朱某在首付款期限届满前即已明示违约,蔡某亦已于首付款期限届满前提起诉讼,在案涉合同需人民法院确认是否继续履行的情况下,蔡某有权中止履行以行使抗辩权,待人民法院确认后恢复履行。现蔡某将房款存入公证机关提存账户,足以证明其有全面履行合同义务的意愿和能力,其不存在违约。故一审认定案涉房屋无法继续履行不当,应予纠正。鉴于案涉合同继续履行,蔡某已交付的20000元定金应转化为购房款;双方约定过户日期为他项权证注销当天,现他项权证尚未注销,故蔡某主张过户逾期违约J,于法无据,本院不予支持。关于交付房款及房屋过户事项,鉴于均已逾合同约定期限,应由双方同时履行。综上,蔡某的上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零一条、第一百零七条、第一百一十五条,《中华人民共和国担保法》第五十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:一、撤销Z江省JW区人民法院(2017Z0702民初4475号民事判决;二、蔡某于本判决生效之日起十日内支付给朱某购房款727000元(已扣除蔡某支付的定金20000元);三、朱某于本判决生效之日起十日内协助蔡某办理J房他证W字第××号他项权证项下的他项权注销登记,并将坐落于国贸街13613-601室,房屋所有权证号为J房权证W字第××号,国有土地使用证号为J市国用(2008)第7-93158号的房屋协助过户至蔡某名下,过户所需税费由蔡某负担;四、朱某于本判决生效之日起三十日内将本判决第三项确定的房屋交付给蔡某;五、驳回蔡某的其他诉讼请求。

(四)本案的社会影响:

【协助买方办理过户是卖方的义务。陆金才律师从无法继续履行系朱某多次推脱等角度,使得法院二审改判房屋买卖合同继续履行,成功替蔡某维权。本案的争议焦点在于:一、朱某对案涉房产是否具有处分权;二、案涉房产的他项权证未注销,是否影响房屋产权变更;三、蔡某未按合同约定的期限交付首付款,是否构成违约。】


 
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